契約期間満了による明渡し

借地借家法では、借地契約については、

1. 契約期間が満了する場合において、賃借人が契約の更新を請求したときは、借地上に建物がある場合に限り、従前の契約と同一の条件（ただし、更新後の契約期間は、最初の更新の際は20年、その後は10年）で契約を更新したものとみなす。
2. 借地権の存続期間が満了した後、賃借人が土地の使用を継続しているときも、借地上に建物がある場合に限り、従前の契約と同一の条件（ただし、更新後の契約期間は、最初の更新の際は20年、その後は10年）で契約を更新したものとみなす。
3. ただし、賃貸人が更新の請求・使用継続に対し遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。この異議は、正当事由がある場合でなければ、述べることができない。

と規定しています。

したがって、賃貸人は期間満了に伴う賃貸借契約の終了を望んでいるが、賃借人は継続を望んでいるという場合、賃貸人としては、まずは賃借人に対して遅滞なく異議を述べることが必要です。「異議を述べた」ということと「遅滞なく述べた」ということを証拠化するため、内容証明郵便を用いることが望ましいでしょう。

建物賃貸借契約については、

1. 期間の定めがある建物賃貸借契約である場合において、当事者（賃貸人または賃借人）が期間の満了の１年前から６ヶ月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、更新後の契約期間は、定めがないものとする。
2. 賃貸人が解約の申入れをした場合においては、建物賃貸借契約は、解約の申入れの日から６ヶ月を経過することによって終了する。
3. 建物賃貸借契約の期間満了後、又は解約申入れから６ヶ月が経過した後に、賃借人が建物の使用を継続している場合において、賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、更新後の契約期間は、定めがないものとする。
4. 賃貸人の側からの更新をしない旨の通知又は解約の申入れは、正当事由があると認められる場合しかすることができない。

と規定しています。

したがって、建物賃貸借契約の場合も、賃貸人としてはまずは内容証明郵便にて遅滞なく異議を述べることが必要でしょう。

借地借家法は、更新拒絶等によって期間が満了した賃貸借契約を終了させられるのは、正当事由がある場合のみであると定めています。

正当事由の有無の判断においては、賃貸人及び賃借人（転借人を含む）が土地・建物の使用を必要とする事情、賃貸借契約に関する従前の経過、利用状況、建物の現況、立退料の申出等が考慮されます。

過去の判例・裁判例では、正当事由の有無につき事案ごとの個別具体的な事情に立ち入って判断していますが、一般的な傾向としては、賃借人保護を重視し、容易には正当事由があると判断しないことが多いです。

立退料は、不動産を明渡してもらう代わりに、賃貸人が賃借人に支払う金銭です。

立退料の有無・金額は、正当事由の有無の判断において重視される要素です。

裁判では、賃貸人の用意する立退料では正当事由があると判断するには足りないので、立退料を増額せよという判決が出されることがあります。

また、事案によっては、立退料の提供によっても正当事由があると判断することはできない（＝いくら高額な立退料を提示しても、賃借人に明け渡しを求めることはできない）と裁判所が判断することもあります。

では、契約期間満了時に不動産を明け渡してもらうことは原則として不可能だと考えるべきなのでしょうか？

賃貸人としては、まずは「裁判になったときに、判決で賃貸借契約終了に伴う明渡しが認められる可能性はどれくらいあるか」というにつき正確に把握する必要があります。弁護士等の専門家に相談することも有益でしょう。

その上で、判決で明渡しが認められる可能性が低いと見込まれる場合には、賃借人に対し、以下の例にあるような様々な条件を提案して、合意に基づいて任意に明渡してもらうことが考えられます。

（条件の例）

• ある程度まとまった金額の立退料の支払いを提案する
• 近隣に代替となる不動産を探して、そちらへの移転をお願いする
• ある程度の長さの明渡準備期間を設けて、その期間経過後に明け渡してもらう

このような合意をスムーズに形成するには、日ごろから賃貸人・賃借人が相互に相手の立場を思いやり、法律の規定や契約内容を遵守した円満な賃貸借関係をつくっておくことが大切です。

しかし、たとえ円満な関係であったとしても、その不動産が賃貸人にとっても賃借人にとっても非常に重要なものである場合、直接の話し合いでは歩み寄りが難しいことも十分考えられます。

そのような場合は、双方が法律の専門家である弁護士を代理人として条件をすりあわせたり、公平な第三者が間に入ってくれる民事調停に話し合いの場を移したりすることも、非常に有効な手段であると考えます。

賃貸人としては、ひとたび不動産を賃貸してしまえば、正当事由があると認められる状況にならない限りいつまでも契約更新されてしまい、不動産の明渡しを受けられるのがいつかはっきりしない、というのでは支障がある場合もあるでしょう。

そのような事態を避けるためには、更新のない賃貸借契約である定期賃貸借契約を締結するというのも有効な方法です。

定期賃貸借契約には、下記の種類があります。

①定期借地契約

契約期間50年以上の土地賃貸借契約については、公正証書等の書面により契約することで、契約更新・新たな建物築造による契約延長・建物買取請求権を認めない定期借地契約の締結が可能です。

②事業用定期賃貸借契約

事業用建物（グループホーム等の人が居住する建物を除く）を所有する目的で行う土地賃貸借契約については、契約期間10年以上50年未満の範囲で、公正証書等の書面により契約することで、契約更新・新たな建物築造による契約延長・建物買取請求権を認めない定期借地契約の締結が可能です。

借地借家法は借地契約の契約期間を30年以上と定めていますが、事業用定期賃貸借契約の場合に限り、契約期間10年以上の賃貸借契約を締結することも可能となるのです。

③定期建物賃貸借契約

建物賃貸借契約の場合は、契約期間に関わらず、公正証書等の書面により契約することで、契約更新が認められない定期建物賃貸借契約を締結することが可能です。定期建物賃貸借契約を締結しようとするときは、あらかじめ賃貸人から賃借人に対し、「賃貸借契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借契約が終了すること」について、その旨記載した書面を渡して説明しなければなりません。これを怠ると、更新がないという契約の定めは無効になってしまい、普通の賃貸借契約と同様に契約更新に応じなければならなくなってしまいます。