アパートの借主が亡くなったので明け渡してもらいたいのですがどうすればよいですか？

アパートの借主が亡くなった場合、貸主の方としては、「あくまで借主本人に貸したのだから、借主が亡くなった以上アパートは戻ってくるはずだ。」とお考えになるかもしれません。

しかし、賃貸借契約を締結している場合は、借主が亡くなったとしても、当然に賃貸借契約が終了するわけではありません。

建物を貸すという場合でも、無料又は無料に近い金額で貸す場合（使用貸借契約と言います。）、借主が亡くなると、契約は終了します。

使用貸借契約の場合、貸主は、借主との個人的な信頼関係に基づいて無料で貸しているため、借りた本人である借主が亡くなると、契約も終了すると考えられております（民法５９７条３項）。

他方で、賃貸借契約の場合はこれと異なり、借主が死亡しても賃貸借契約は終了せず、賃借人としての権利は相続されることになります。

これは、賃貸借契約の場合、借主も毎月賃料を支払っておりますので、使用貸借契約ほど個人的な信頼関係が重要視されないからではないかと思われます。

相続するということは、賃借人としての権利が相続開始と同時に相続人全員の共有となり（民法８９６条、８９８条、８９９条）、その後、相続人らの遺産分割協議によって、相続人のうちのだれがこの賃借権を取得するかを決められるということになります。

具体的には、被相続人死亡後遺産分割前については、賃料の支払いは、不可分債務という扱いとなるため、貸主は、相続人のうちの一人に対して、賃料全額を支払うよう請求することができます（大判大正１１年１１月２４日）。

他方で、遺産分割後は、賃借権を遺産分割により取得した相続人に対して賃料の請求をすることになります。なお、被相続人死亡前に発生していた賃料については、相続債務として相続の対象となりますので、各相続人に対して、法定相続分に従って分割した金額を請求することになります。

また、賃料の滞納がある等の理由で賃貸借契約解除の意思表示を行う場合、その意思表示の相手方は、被相続人死亡後遺産分割前であれば相続人全員（大判大正１１年１１月２４日）、遺産分割後であれば遺産分割により賃借権を取得した相続人となります。

以上のとおり、理論的には難しく感じられるかもしれませんが、現実に問題となることが多いのは、借主が一人暮らしで、相続人が誰なのかがわからないというケースかと存じます。

このような場合、通常、相続人としてもその賃借権を相続したいと望むことはまずありませんので、相続人と連絡さえ取れれば、解決することができることも多いです。

弁護士にご依頼いただければ、相続人を確定させるための戸籍の調査等を行うことが可能ですので、早期にアパートを貸主の元に戻して次の賃借人を見つけるためにも、まずは弁護士にご相談いただくことをお勧めいたします。

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