私が所有するアパートが老朽化してきたため、建て替えたいと考えています。アパートの借主に退去してもらうことは可能ですか？
老朽化の程度、貸主側・借主側の事情、賃貸借に関するこれまでの経緯、立退料の有無等が判断要素になりえますし、借主の意向にもよりますので、一概には結論を出せません。しかし、最終的には退去が実現するケースも少なくありません。
賃貸アパートを所有されている貸主の方は、遅かれ早かれ、いつかはアパートの建て替えの必要に迫られることになると思います。その際には、アパートに住んでいる借主に退去してもらわなければなりません。
ここでは、老朽化によるアパートの建て替えの際に、賃貸借契約を解約等して借主に退去してもらうにあたって重要な点をご説明いたします。
借主退去に向けた法的手続
更新拒絶通知・解約申入れ
存続期間の定めのある賃貸借契約の場合
「もうすぐ契約期間が終わるから、そのタイミングで退去してもらえるだろう。」とお考えになる貸主の方もいらっしゃるかもしれませんが、賃貸借契約は、契約期間が満了したら当然に終了するわけではありません。
賃貸借契約については、民法の他に、「借地借家法」という法律にも様々な定めがあります。
借地借家法は、賃借物件を生活や営業の本拠地としている賃借人が不利益な立場に置かれることがないように、賃借人を保護する様々な規定を置いています。
期間の定めのある建物賃貸借契約については、貸主が契約期間満了日の1年前～6か月前までの間に更新拒絶の通知をしなければ、契約は更新されたものとみなされてしまいます。
また、この更新拒絶の通知をしていたとしても、建物賃貸借契約の期間満了後に、賃借人が退去せずに建物の使用を継続している場合は、賃貸人が遅滞なく異議を述べない限り、契約を更新したものとみなされてしまうのです。
したがって、もうすぐ契約期間が終わるから退去してもらえる、と安心せずに、必ず更新拒絶の通知をしてください。
存続期間の定めのない賃貸借契約の場合
借主がアパートに入居したのがかなり昔である場合など、「最初の契約期間が満了した後は、契約書を作らずにそのまま貸している」「特に何年契約と決めておらず、そもそも契約書も作ったかどうか記憶にない」ということもあります。
このような賃貸借契約は、存続期間の定めのない賃貸借契約であるとされます。
借地借家法は、存続期間の定めのない賃貸借契約において、賃貸人の側から解約の申入れをした場合は、解約の申入れの日から６ヶ月を経過することによって終了すると定めています。
また、存続期間の定めのない賃貸借契約の場合も、契約終了後に、賃借人が退去せずに建物の使用を継続している場合は、賃貸人が遅滞なく異議を述べない限り、契約を更新したものとみなされてしまいます。
したがって、遅くとも退去を求めたい時期の6か月前までには、解約申入れを行ってください。
「正当事由」が必要
ここまで、借主に退去してもらうためには賃貸借契約の更新拒絶や解約申入れが必要であると述べましたが、これだけではまだ足りません。
借地借家法は、更新拒絶や解約申入れによって賃貸借契約を終了させることができるのは、「正当事由」がある場合のみであると定めています。
どのような場合に「正当事由」があると認められるのかということについて、借地借家法は、
- 賃貸人及び賃借人等が建物の使用を必要とする事情
- 建物賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況
- 立退料の申出
が考慮されると定めています。
実際に裁判になれば、それぞれの事案の個別具体的な事情を詳細に検討して裁判所が正当事由の有無を判断することとなります。居住用建物（アパート）の場合は、老朽化のため危険性が高く、補修は不可能あるいは可能かもしれないが極端に費用が高額になってしまうといった事情や、借主が求められればすぐ退去に応じると約束したからこそ貸したといった事情、または、事案に見合う金額の立退料を支払うといった事情があれば、正当事由があるとして退去が認められるという結論に傾きやすくなるでしょう。
実際に借主に退去を求める際の注意点
借主の退去に向けた法的手続としては、以上のような流れとなるのですが、貸主の方としては、なるべく借主との話し合いで、円満に退去してもらえれば、とお考えのことでしょう。
私の経験上、借主が退去に対して強い抵抗を示すケースには、従前からあまり貸主と借主との間に交流がない中で、突然「取り壊しますので、〇月までに退去してください」という通知書を借主に渡した、という状況が見受けられることがあります。
借主にとっては、自分の意向ではなく住み慣れた自宅を離れることになります。特に、長年入居していた借主の中には高齢者も多いため、転居先をすぐに見つけられないのではないかという不安が強いこともあります。
したがって、まずは、普段から借主との間に顔の見える関係を築いておくことが望ましいでしょう。そのうえで、早い段階から、老朽化のため建て替えがどうしても必要であることを借主に丁寧に説明し、退去への理解を求めるのがよいかと思います。そうすることで、借主はこちらの事情に理解を示すとともに余裕をもって新居を探すことができますので、立退料の話には至らずにスムーズに退去してくれるということも十分ありうると思います。
また、可能であれば、貸主の側から近隣の別のアパートを紹介したり、立退料についてもきちんと話し合ったりすることで、借主が退去を決意しやすくなるよう促すことも有効だと思います。
まとめ
以上述べましたとおり、建て替えのために借主に退去を求めるにあたっては、法的な面や実際の進め方等、様々な角度からじっくり検討する必要があります。
ただ、一つ確実に言えるのは、長期的な視野で計画を立て、早めに下準備を始めるのが望ましいということです。
ご自身のケースの場合はどのように進めるべきかお悩みでしたら、ぜひ一度弁護士に相談されることをお勧めいたします。
※本ページの記載事項は、記載時点における法律、状況等を前提にして記載しております。
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