不動産明渡しの強制執行

裁判をして明渡しを認める判決が下されたにもかかわらず賃借人が明渡しに応じないときは、明渡しの強制執行を申し立てる必要があります。

強制執行は、各地方裁判所に所属する執行官が行います。強制執行を申し立てた側は、執行官と相談し合いながら強制執行の完遂に向けて動いていくこととなります。

建物明渡しの強制執行の場合、執行官からは賃借人の属性、健康状態、同居家族の有無、これまでの交渉の経緯、執行への抵抗が予想されるか否か等を尋ねられますので、わかる範囲で情報提供します。

その後、執行官と日程調整の上、「明渡しの催告」を行うため、執行官とともに建物へ向かいます（執行官は、「明渡しの催告」の日までに何度か賃借人と連絡をとって今後について話してくれていることが多いです。）。

建物の中に入れる貴重な機会ですので、建物の状態確認や残置物の処分見積もりのために業者を同行させることもあります（明渡しに応じない賃借人は資力に乏しく、引越費用も十分に捻出できないこともあるため、家財道具をすべて搬出することができない場合も少なくありません。そのような場合は、賃借人から「残置物の所有権を放棄しますので、いかように処分していただいても構いません。」という処分同意書をもらったうえで、残置物の処分を賃貸人の費用負担にて行わざるをえないことも多いです。）。

そして、その場でだいたい１ヶ月くらい先の日程を実際に強制執行を行う（「断行」と言います）日として指定し、執行官は建物内に「公示書」を貼り付けます。

その後、断行日に、執行官が賃借人の建物に対する占有を排除して賃貸人に占有を渡すのですが、実際には執行官からの説得等によって、断行日までに賃借人がある程度自主的に退去するような流れになっていることが多いです。

賃借人が土地上に建物を建てており、建物の取り壊し（収去）をした上で土地を明け渡してもらいたいという建物収去土地明渡の場合は、複雑な手続を踏まなければなりません。土地と建物は別個の不動産なので、強制的に建物を取り壊すためには、裁判所に対して「建物収去命令申立」を行い、授権決定を得なければならないのです。

この授権決定は、「債務者（賃借人）の費用で建物を収去できる」という内容のものです。しかし、建物の取り壊し費用は高額であることが多く、ほとんどの場合賃借人は費用を支払うことができません。そうなると、いつまでも建物がそのままで、賃貸人が土地を自由に利用できないということになってしまいます。

そのため、結局は賃貸人の側で取壊しを行う業者を選定し（執行官が業者を紹介してくれることもあります）、費用を支出して建物取り壊しを行うことになるケースがほとんどです。

賃貸人からすると大きな出費ですが、土地を更地にできればまた別の賃借人を探せるといったメリットがあります。

もっとも、賃貸人が多額の費用を負担して建物取り壊しまでしなければならなくなるというリスクを可能な限り避けるためには、

• 賃貸借契約時に十分な保証金を差し入れてもらう、資力の確かな保証人を付けてもらう等の対策をとる
• 賃貸借契約中は、賃料不払等が生じたら迅速に対応する（詳しくは「賃料の滞納」ページをご参照下さい）

​ことが重要であると考えます。

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