賃料の額が適正でない場合

長期間にわたって継続している賃貸借の場合、不動産の価額、物価、固定資産税額等が増減したといった理由で、契約当初に定めた賃料額が現在の相場と合わなくなってしまっていることがあります。

そのような場合、賃料を相場に見合うものに変更するにはどうすれば良いのでしょうか？

長期間にわたって継続している賃貸借の場合、不動産の価額、物価、固定資産税額等が増減したといった理由で、契約当初に定めた賃料額が現在の相場と合わなくなってしまっていることがあります。

このような場合、建物所有を目的とする土地の賃貸借契約及び建物の賃貸借契約については、借地借家法という法律に基づき、賃貸人または賃借人には、賃料の額の増減を請求する権利（増減請求権）が与えられています。

この請求権を行使した場合、請求した時からその額の賃料であったと扱われることとなります。もちろん、「いくら増減することが妥当か」につき争いが生じた時は裁判によって額を確定しなければならず、裁判が確定するまでは相当と認める額（現在の契約に基づく賃料額である場合が多いと思われます）の賃料を支払うものとされています。

しかし、賃料を増減額する旨の判決が下されれば、判決確定時ではなく、請求した時に遡ってその額の賃料であったとされるのです。

そして、賃料が増額された場合は、賃借人が不足額に年１割の利息をつけて支払い、賃料が減額された場合は、賃貸人が超過額に年１割の利息をつけて返還しなければならない旨規定されています。

この場合、賃料増減請求権のような法律の規定はありませんので、あくまで双方の合意＝契約によって賃料は定められます。

しかし、借地借家法の適用を受けない賃貸借契約の場合、原則として契約期間満了時に終了するので、賃貸人の立場からは、契約更新の拒絶も視野に入れて賃借人と賃料改定交渉を行うこととなるでしょう。

※本ページの記載事項は、記載時点における法律、状況等を前提にして記載しております。